שלמה רבינוביץ
ניהול פרויקטים ורישוי בנייה
שלמה רבינוביץ
ניהול פרויקטים ורישוי בנייה
שלמה רבינוביץ
ניהול פרויקטים ורישוי בנייה
שינוי תב״ע – הכנה וקידום תוכניות
ליווי יזמים ובעלי קרקע בהכנה ובקידום שינוי תב״ע – תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד, איחוד וחלוקה ותוספת יחידות דיור – מהבדיקה הראשונית ועד מתן תוקף לתוכנית, בכל הארץ.
מה זו תב״ע ומתי צריך לשנות אותה?
תוכנית בניין עיר (תב״ע) קובעת מה מותר לבנות בכל מגרש: ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה, מספר הקומות ויחידות הדיור, קווי הבניין ועוד.
כשהפרויקט שרוצים לבנות לא מתאים לתב״ע הקיימת – למשל תוספת זכויות, שינוי ייעוד, איחוד וחלוקה של מגרשים או תוספת יחידות דיור – צריך לקדם תוכנית חדשה או שינוי לתוכנית הקיימת (״תב״ע נקודתית״). לפי חוק התכנון והבנייה, שינוי תוכנית הוא ״תוכנית״ לכל דבר – ולכן הוא עובר את אותו הליך של הכנה, הפקדה ואישור.
לפני שמתחילים: בדיקת היתכנות
לפני שנכנסים להליך תכנוני, חשוב לבדוק מה התוכניות החלות מאפשרות, מה מדיניות הרשות המקומית ומי הוועדה המוסמכת לאשר את השינוי. את התוכניות החלות על מגרש אפשר לראות במערכת ״מידע תכנוני״ של מינהל התכנון. לפעמים אפשר להשיג את המטרה בדרך קצרה יותר – בבקשה להיתר בנייה לפי התוכנית הקיימת או בהיתר לשימוש חורג. בדיקה מקצועית בתחילת הדרך חוסכת זמן וכסף.
מה אפשר לשנות בתב״ע?
- תוספת זכויות בנייה – הגדלת שטחי הבנייה המותרים.
- שינוי ייעוד קרקע – למשל ממסחר או תעסוקה למגורים.
- איחוד וחלוקה של מגרשים – בהסכמת הבעלים או שלא בהסכמתם.
- תוספת יחידות דיור, שינוי גובה ומספר קומות.
- שינוי קווי בניין.
לכל שינוי יש מסלול משלו, ולא כל שינוי מחייב תוכנית בוועדה המחוזית – ולכן חשוב לבדוק מראש מה המסלול הנכון לפרויקט.
שלבי קידום התוכנית
- בדיקת היתכנות ופגישות ראשונות עם גורמי התכנון.
- הכנת מסמכי התוכנית – תקנון, תשריט ונספחים (בינוי, תנועה, תשתיות ועוד) יחד עם צוות המתכננים, לפי נוהל מבא״ת של מינהל התכנון.
- הגשה ובדיקת תנאי סף – בדיקה טכנית של מסמכי התוכנית. לפי נוהל מינהל התכנון היא נמשכת עד 21 ימים (קלנדריים). אם חסרים מסמכים, יש למגיש 4 חודשים להשלים אותם – אחרת התוכנית נסגרת.
- דיון בהפקדה – מוסד התכנון המוסמך מחליט אם להפקיד את התוכנית, לדחות אותה או להתנות תנאים, בתוך 60 ימים מהיום שהתוכנית עמדה בתנאי הסף. יו״ר מוסד התכנון יכול להאריך את המועד ב-30 ימים.
- הפקדה ופרסום – פרסום ברשומות ובעיתונים והצבת שלט בשטח התוכנית.
- התנגדויות – מי שיש לו עניין בקרקע, בבניין או בפרט תכנוני אחר ורואה את עצמו נפגע מהתוכנית רשאי להגיש התנגדות, וכך גם גופים שנקבעו בחוק, כמו רשות מקומית ומשרדי ממשלה. המועד: חודשיים מהפרסום האחרון בעיתון. לאחר מכן מתקיים דיון בהתנגדויות.
- אישור ומתן תוקף – פרסום אישור התוכנית. התוכנית נכנסת לתוקף 15 יום אחרי הפרסום האחרון.
שלבי התוכנית והזמנים שבחוק
אלה המועדים שקובעים החוק ונוהל מינהל התכנון. הזמן להכנת מסמכי התוכנית ולתיאום עם הגורמים לא נכלל בהם.
| שלב | המועד | לפי |
|---|---|---|
| בדיקת תנאי סף | עד 21 ימים מהמסירה. חסר משהו – 4 חודשים להשלמה | נוהל תנאי סף |
| בדיקה תכנונית מוקדמת | 30 ימים | סעיף 62ב |
| החלטה על הפקדה | 60 ימים מהעמידה בתנאי הסף (אפשר להאריך ב-30) | סעיף 85(ב) |
| מילוי תנאים להפקדה | 6 חודשים (בוועדה מקומית – 3 חודשים) | סעיף 86(ב) |
| פרסום ההפקדה | ברשומות ובעיתונים, ושלט בשטח על חשבון המגיש | סעיפים 89, 89א |
| הגשת התנגדויות | חודשיים מהפרסום האחרון בעיתון (אפשר להאריך עד 3 חודשים) | סעיף 102 |
| החלטה בתוכנית | ועדה מקומית – 12 חודשים מההגשה; מחוזית – 18 חודשים | סעיף 109א |
| כניסה לתוקף | 15 ימים מהפרסום האחרון על האישור | סעיף 119 |
מה אנחנו עושים בשבילכם
- ניהול צוות המתכננים והיועצים לאורך כל ההליך.
- קשר שוטף עם מהנדס הוועדה והגורמים המקצועיים.
- מעקב אחרי לוחות הזמנים, הדיונים וההחלטות.
- טיפול בהערות הוועדה ובהתנגדויות.
- המשך ליווי עד היתר הבנייה ותחילת העבודות.
מאמרים שכדאי לקרוא
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח שינוי תב״ע?
זה תלוי בסוג התוכנית ובוועדה המוסמכת. החוק קובע יעדי זמן להחלטה בתוכנית – עד 12 חודשים ממועד ההגשה בוועדה מקומית ועד 18 חודשים בוועדה מחוזית – ולזה מתווסף זמן ההכנה של מסמכי התוכנית. בפועל מדובר בדרך כלל בהליך של חודשים ארוכים ולעיתים שנים, ולכן חשוב לנהל אותו נכון מההתחלה.
מה ההבדל בין ועדה מקומית לוועדה מחוזית?
ועדה מקומית מוסמכת לאשר רק תוכניות שעוסקות בנושאים שנקבעו בסעיף 62א לחוק התכנון והבנייה – למשל איחוד וחלוקה בלי לשנות את השטח הכולל של כל ייעוד, שינוי קו בניין, או שינוי גובה ומספר קומות בלי להגדיל את השטח הכולל. לוועדה מקומית עצמאית יש סמכויות רחבות יותר. תוכנית שאינה בסמכות מקומית – למשל רוב השינויים בייעוד הקרקע – נדונה בוועדה המחוזית.
כמה עולה שינוי תב״ע?
אין מחיר אחד – העלות תלויה בגודל התוכנית ובמורכבות שלה. הרכיבים העיקריים:
- שכר צוות המתכננים והיועצים שמכינים את מסמכי התוכנית.
- סקרים ונספחים לפי סוג התוכנית, כמו בדיקת השלכות תחבורתיות או סקר עצים.
- טבלאות הקצאה ואיזון, כשיש איחוד וחלוקה.
- שלט ההפקדה בשטח, שהוא על חשבון מגיש התוכנית.
- היטל השבחה – מחצית מעליית שווי הקרקע בעקבות אישור התוכנית, שמשולם במימוש הזכויות, למשל בקבלת היתר בנייה או במכירת הקרקע.
כדאי לקחת את כל אלה בחשבון כבר בשלב בדיקת ההיתכנות.
מי יכול ליזום שינוי תב״ע?
לפי סעיף 61א לחוק התכנון והבנייה, תוכנית יכול להגיש בעל קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע. גם רשות מקומית, ועדה מקומית, משרד ממשלתי וגופים ציבוריים מסוימים רשאים להגיש. את התוכנית מגישים לוועדה המקומית, ואם היא בסמכות הוועדה המחוזית – מעבירים עותק גם אליה.
איפה רואים אילו תוכניות חלות על מגרש?
במערכת ״מידע תכנוני״ של מינהל התכנון אפשר לחפש תוכניות, לעיין במסמכי התוכנית – תקנון ותשריט – ולעקוב אחרי הסטטוס של תוכניות שנמצאות בהליך.
מה זה תוכנית בסמכות ועדה מקומית?
תוכנית שעוסקת רק בנושאים שמנויים בסעיף 62א לחוק – למשל איחוד וחלוקה בלי לשנות את השטח של כל ייעוד, שינוי קו בניין, שינוי גובה ומספר קומות בלי להגדיל את השטח הכולל, או הגדלת מספר יחידות הדיור בלי להגדיל את השטחים העיקריים. תוכנית כזו מאשרת הוועדה המקומית, בלי לעבור בוועדה המחוזית. תוכנית שכוללת גם נושא אחר היא בסמכות הוועדה המחוזית.
מה זה איחוד וחלוקה?
תוכנית שמאחדת מגרשים וחולקת אותם מחדש בין הבעלים – בהסכמתם או גם בלי הסכמת כולם. בחלוקה בלי הסכמה, כל בעלים מקבל מגרש קרוב ככל האפשר למקום המגרש הקודם שלו ובשווי יחסי דומה, וכשאי אפשר – משלמים או מקבלים את ההפרש. בתוכנית כזו מצרפים טבלאות הקצאה ואיזון כבר בשלב תנאי הסף.
מה קורה אם הוועדה לא מחליטה בתוכנית בזמן?
אם הוועדה המקומית לא החליטה בתוך 12 חודשים מההגשה, מגיש התוכנית יכול לבקש להעביר אותה לוועדה המחוזית. אם הוועדה המחוזית לא החליטה בתוך 18 חודשים, אפשר לבקש להעביר אותה למועצה הארצית. בתוכנית מגורים של יותר מ-500 יחידות דיור ההעברה נעשית גם בלי בקשה.
האם אתם עובדים בכל הארץ?
כן. אנחנו מלווים יזמים ובעלי קרקע מול ועדות מקומיות ומחוזיות בכל הארץ.
המידע בעמוד מבוסס על חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965 (סעיפים 61א, 62א, 62ב, 85, 86, 89, 89א, 100, 102, 109א, 119, 121, 122 והתוספת השלישית) ועל נוהל "תנאי סף להגשת תכנית" של מינהל התכנון (עדכון 1.1.2025), נכון לאוקטובר 2026. הדרישות בכל תוכנית נקבעות מול מוסד התכנון המוסמך.
יש לכם קרקע עם פוטנציאל?
נבדוק יחד מה התב״ע מאפשרת, מה אפשר לשנות ומהי הדרך הקצרה ביותר לשם.
