שלמה רבינוביץ
ניהול פרויקטים ורישוי בנייה
כשתוכנית חדשה מעלה את שווי הקרקע – למשל בעקבות שינוי תב״ע שמוסיף זכויות בנייה או משנה ייעוד – הוועדה המקומית גובה היטל השבחה. עבור יזמים ובעלי קרקע זה אחד מרכיבי העלות הגדולים בפרויקט, ולכן חשוב להבין מתי הוא חל, כמה משלמים ומה אפשר לעשות כשלא מסכימים עם השומה. ההסדר כולו קבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
מה זו ״השבחה״ ומי משלם
- השבחה היא עליית שווי המקרקעין עקב אישור תוכנית או התרת שימוש חורג.
- מי משלם: בעל המקרקעין – ואם הם מוחכרים לדורות, החוכר.
- על אילו מקרקעין: היטל בעקבות אישור תוכנית חל רק על מקרקעין שבתחום התוכנית או הגובלים בו.
כמה משלמים?
- מחצית ההשבחה – זה השיעור הרגיל של ההיטל.
- תוכניות פינוי ובינוי למגורים – מאז 1 במאי 2022 השיעור הוא רבע ההשבחה, אלא אם הרשות המקומית קבעה אחרת לאזור מסוים.
- הצמדה – הסכום מוגדל לפי השינוי במדד המחירים לצרכן או במדד תשומות הבנייה, הנמוך מביניהם, ועל פיגור בתשלום חלים ריבית והפרשי הצמדה.
מתי משלמים? ״מימוש זכויות״
ההיטל משולם לא יאוחר מהמועד שבו מממשים את הזכויות. לפי החוק, מימוש זכויות הוא אחד מאלה:
- קבלת היתר לבנייה או לשימוש שלא היה אפשר לקבל בלי התוכנית.
- התחלת שימוש בפועל שהותר לראשונה בעקבות התוכנית.
- מכירה או העברת זכויות במקרקעין – למעט חריגים, כמו העברה ללא תמורה לקרוב משפחה.
כדאי לדעת: מימוש חלקי מחייב היטל יחסי בלבד, ואפשר לשלם מקדמות עוד לפני שנקבעה השומה. מצד שני, היתר בנייה לא יוצא עד שההיטל המגיע שולם או שניתנה ערובה לתשלומו, וגם העברת זכויות לא תירשם בטאבו בלי אישור על תשלום ההיטל.
איך נקבע הסכום?
את ההשבחה קובע שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית, לפי שווי הקרקע ביום תחילת התוכנית, כאילו נמכרה בשוק חופשי. לעיתים הוועדה דוחה את עריכת השומה עד למימוש הזכויות – ואז בעל המקרקעין רשאי לדרוש שתיערך שומה, והיא צריכה להיערך בתוך 90 ימים מהדרישה. שומה מוקדמת עוזרת לתכנן את התקציב של הפרויקט.
לא מסכימים עם השומה?
- ערר – לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מהיום שבו השומה הובאה לידיעת החייב.
- שמאי מכריע – מי שלא חולק על עצם החיוב אלא רק על הסכום יכול לבקש, באותה תקופה, שימונה שמאי מכריע. על החלטתו אפשר לערור בתוך 45 ימים.
- שומה עד 90,000 ש״ח – אפשר לבקש מהוועדה המקומית לבחון את הסכום מחדש, בצירוף שומה של שמאי מטעמכם.
- הערר לא עוצר את הפרויקט – אם ההיטל שולם, הגשת ערר לא מעכבת את מימוש הזכויות.
פטורים עיקריים
סעיף 19 לתוספת השלישית קובע פטורים ושיעורים מופחתים, כל אחד בתנאים מדויקים. בין הבולטים:
- דירת מגורים עד 140 מ״ר – בנייה או הרחבה של דירה למגורי המחזיק במקרקעין או קרובו, כשהשטח הכולל לאחר הבנייה לא עולה על 140 מ״ר, לא נחשבת מימוש זכויות. מעבר לכך משלמים היטל יחסי. אם גרים בדירה לפחות ארבע שנים מגמר הבנייה, גם מכירתה לא תחויב בהיטל.
- מרחב מוגן – השבחה בשל בניית ממ״ד בשטח שנקבע לפי חוק ההתגוננות האזרחית.
- התאמות נגישות – כמו שטחי שירות למעלית שבנייתה אינה נדרשת לפי דין.
- חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – פטור או שיעור מופחת, לפי סוג התוכנית והתנאים שבחוק.
בשורה התחתונה
היטל השבחה צריך להיכנס לתחשיב הכדאיות כבר בשלב בדיקת ההיתכנות – לפני שמתחייבים לקרקע או מתחילים לקדם תוכנית. אנחנו מלווים יזמים ובעלי קרקע לאורך ההליך – משינוי התב״ע ועד היתר הבנייה – ומתאמים את הטיפול בשומה מול הוועדה ובעלי המקצוע. ספרו לנו על הפרויקט.
המידע במאמר מבוסס על חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965 – סעיף 196א והתוספת השלישית (סעיפים 1–4, 7, 9, 10, 14, 15 ו-19) – ועל כל-זכות. הפטורים כפופים לתנאים מדויקים ולפסיקה. אין במאמר ייעוץ משפטי או שמאי – בכל מקרה כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין ועורך דין.
