שלמה רבינוביץ
ניהול פרויקטים ורישוי בנייה
שלמה רבינוביץ
ניהול פרויקטים ורישוי בנייה
שלמה רבינוביץ
ניהול פרויקטים ורישוי בנייה
תעודת גמר (טופס 5) – סיום רשמי של הבנייה
השלב האחרון בהליך הרישוי: אישור שהבניין הושלם לפי ההיתר וראוי לשימוש – ובהיתרים לפי התקנות החדשות גם האישור לחיבור הקבוע לתשתיות. ליזמים, לקבלנים ולבתים פרטיים, בכל הארץ.
מה זו תעודת גמר?
לפי תקנות רישוי הבנייה, בסיום העבודות האחראי לביקורת על הביצוע מגיש בקשה לתעודת גמר – המוכרת בשטח גם כ״טופס 5״. התעודה מאשרת שהבנייה הושלמה בהתאם להיתר הבנייה ושהבניין ראוי לשימוש. בהיתרים לפי התקנות מ-2016 היא גם האישור לחיבור הקבוע לחשמל, למים ולתקשורת (״טופס 4״). התעודה סוגרת את תיק הבניין ברשות המקומית ומסמנת את הסיום הרשמי של הפרויקט.
למה היא חשובה?
- חיבור קבוע לתשתיות – חשמל, מים ותקשורת, בהיתרים לפי תקנות 2016.
- מכירת דירות ורישומן – בפועל, בנקים, עורכי דין ורוכשים בודקים את מצב הרישוי, ותעודת גמר מפשטת את העסקה.
- שחרור ערבויות שהופקדו במהלך הפרויקט.
- סגירת ההתחייבויות של היזם כלפי הרוכשים והרשות.
מה נדרש כדי לקבל תעודת גמר?
לפי התקנות, לבקשה מצרפים בין היתר:
| מסמך | מתי נדרש |
|---|---|
| מפת עדות ותכניות עדות (AS MADE) של הבניין כפי שנבנה | תמיד (מפת עדות – אלא אם המהנדס פטר) |
| אישור האחראי לביקורת על הביצוע | תמיד |
| אישור ודוח מסכם של מכון הבקרה, כולל המלצה על מה שנותר להשלים | בפרויקט שמחויב במכון בקרה |
| אישורי הגורמים המאשרים (משרד הבריאות, רשות הכבאות, פיקוד העורף) | כשנדרש לפי כל דין – בפרויקט בלי מכון בקרה, או בנושא שאין לגביו בקר מורשה במכון |
| אישור מורשה נגישות | כשנדרש לפי החוק |
| תוצאות בדיקות מעבדה, דוח מסכם והצהרה שהבניין ראוי לשימוש, ואישור על התייעצות עם רשות הכבאות (אם הבניין אינו פטור לפי תקנה 18(א)) | בפרויקט בלי מכון בקרה |
| מסמכים שנדרשו במידע להיתר או בהיתר | לפי מה שנקבע |
בפרויקט בלי מכון בקרה, אם רשות הכבאות לא השיבה לפנייה להתייעצות בתוך 30 ימים – רואים בזה כאילו ההתייעצות התקיימה. בנוסף צריך להשלים את העבודות לפי ההיתר – כולל פיתוח וחניות.
כמה זמן לוקח לקבל תעודת גמר?
| שלב | מועד | מקור |
|---|---|---|
| פירוט חיובים שטרם שולמו | לפי החוק – עד 15 ימי עבודה מהגשת הבקשה (בתקנות נקבעו 20). אם נמסר במועד – התעודה לא ניתנת עד תשלום החיובים או מתן ערבות | סעיף 157א לחוק; תקנות 96, 98 |
| מתן התעודה | 5 ימי עבודה מהבקשה או מהשלמת התנאים – המאוחר | תקנה 97 |
| סירוב או דרישת השלמות | עד 30 ימי עבודה; בלי החלטה – נחשבת כמסורבת | תקנה 97 |
| ערר על סירוב | 15 ימים להגשה; ועדת הערר מחליטה בתוך 30 ימים | סעיף 157א לחוק |
"ימים" בתקנות הם ימי עבודה, ולעניין רשות הרישוי לא נספרת פגרת הקיץ (18–31 באוגוסט). מועדי הערר שבחוק הם ימים רגילים. לכן חשוב להגיש בקשה שלמה ומסודרת, עם כל המסמכים והאישורים.
תעודת גמר עם תנאים פתוחים – מה מותר להשאיר
אם הבניין ראוי לשימוש, אפשר לקבל תעודת גמר גם כשנותרו:
- תנאים שנקבע במידע להיתר או בהיתר שאפשר לבצע אחרי מתן התעודה.
- עבודות שתלויות בגוף תשתית.
- עבודות התאמה פנימיות במבנה תעסוקה או מסחר, שבהיתר שלו לא נקבע השימוש המדויק.
- נטיעות – עד עונת השתילה הבאה.
- עבודות נוספות שקבע המהנדס, שאינן פוגעות ביציבות ובבטיחות הבניין ובבטיחות המשתמש.
התעודה קובעת מועד להשלמת העבודות, ובעל ההיתר נותן ערבות בנקאית בסכום ולתקופה שהמהנדס קובע (תקנות 99–100). אם העבודות לא הושלמו במועד, הערבות עלולה להיות מחולטת אחרי הודעה של 14 ימי עבודה (תקנה 101).
תעודת גמר במסלול מורשה להיתר
כשההיתר ניתן במסלול מורשה להיתר, גם את תעודת הגמר נותן המורשה – אחרי שהעבודה הושלמה, התנאים התמלאו ומכון הבקרה אישר (כשנדרשת בקרת מכון). מפת העדות היא חובה. אם רשות הרישוי הודיעה על הפרש בהיטל ההשבחה – יש לשלם אותו או לתת ערבות. המורשה שולח עותק מהתעודה לרשות הרישוי.
מה אנחנו עושים בשבילכם
- מיפוי כל התנאים הפתוחים מול הרשות.
- ליווי התיקונים מול הקבלן והיועצים.
- ריכוז המסמכים, המדידות והאישורים.
- הגשה ומעקב עד לקבלת התעודה.
מאמרים שכדאי לקרוא
שאלות נפוצות
אפשר למכור דירה בלי תעודת גמר?
בפועל, הבנק המלווה, הקונה ועורכי הדין בודקים את מצב הרישוי של הבניין, והיעדר תעודת גמר עלול לסבך ולעכב את העסקה. תעודת גמר מסודרת מפשטת את התהליך.
מי מגיש את הבקשה לתעודת גמר?
לפי התקנות, את הבקשה מגיש האחראי לביקורת על הביצוע. אנחנו מרכזים עבורו ועבור היזם את כל המסמכים, הבדיקות והאישורים, ומלווים את הבקשה עד לקבלת התעודה.
האם תעודת גמר ניתנת יחד עם טופס 4?
בהיתרים לפי תקנות רישוי הבנייה (2016), תעודת הגמר היא עצמה האישור לחיבור לתשתיות – כלומר זה אותו שלב. בהליך הישן, שעדיין חל על חלק מהבניינים, ניתן קודם טופס 4 ורק אחריו תעודת גמר.
מה זה טופס 5?
בשטח קוראים לתעודת הגמר "טופס 5". בהליך הישן טופס 4 ניתן קודם, ותעודת הגמר אחריו; בהיתרים לפי התקנות מ-2016 תעודת הגמר היא גם האישור לחיבור הקבוע – ההבדל המלא במאמר.
מה הרשות בודקת לפני מתן תעודת גמר?
שהעבודה בוצעה לפי ההיתר ולפי כל חיקוק, ושהתנאים שנקבעו בהיתר התמלאו (תקנה 97).
האם אתם עובדים בכל הארץ?
כן. אנחנו מלווים יזמים, קבלנים ובעלי בתים פרטיים מול רשויות מקומיות בכל הארץ.
המידע בעמוד מבוסס על תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו-2016 (תקנות 1, 18, 95–101) ועל חוק התכנון והבנייה (סעיפים 157א ו-158ו2–158ו3), על תקנות הקמת מכון בקרה (התשע״ח-2018, התוספת השישית) ועל נהלי רשות הכבאות וההצלה. כל רשות מקומית מפרסמת את רשימת המסמכים שלה.
נשארו תנאים פתוחים בתיק הבניין?
נמפה מה חסר, נלווה את התיקונים ונסגור את התיק עד לתעודת הגמר.
