שלמה רבינוביץ
ניהול פרויקטים ורישוי בנייה
לפני שקונים מגרש, נכנסים לעסקת קומבינציה או מתחילים לתכנן – צריך לדעת מה מותר לבנות. זכויות הבנייה נקבעות בתוכניות שחלות על המגרש, ואת רוב המידע אפשר לבדוק בעצמכם במאגרים הרשמיים. הנה הדרך לעשות את זה נכון.
שלב 1: לאתר את המגרש – גוש וחלקה
כל בדיקה מתחילה בזיהוי הקרקע. באתר המפות הממשלתי govmap אפשר לחפש לפי כתובת או לפי גוש וחלקה, ולראות שכבות מידע על המגרש.
שלב 2: למצוא את התוכניות החלות
בשני מאגרים רשמיים אפשר לאתר תוכניות לפי מיקום או מספר תוכנית:
- אתר המידע התכנוני של מינהל התכנון – תוכניות, בקשות ועררים, כולל מסמכי התוכנית.
- איתור תוכניות של רשות מקרקעי ישראל.
- אתר ההנדסה של הרשות המקומית – בחלק מהרשויות יש מערכת מידע משלהן, למשל בתל אביב-יפו.
לרוב חלות על מגרש כמה תוכניות – ארציות, מחוזיות ומקומיות – ותוכנית מפורטת שקובעת את הפרטים. חשוב לאסוף את כולן, ולא להסתפק באחרונה.
שלב 3: לקרוא את התוכנית – מה בודקים
בכל תוכנית יש הוראות ותשריט. אלה הנתונים שכדאי לחלץ עבור המגרש:
- ייעוד הקרקע – מגורים, מסחר, תעסוקה, מבני ציבור וכו׳.
- שטחי הבנייה – שטח עיקרי ושטחי שירות, מעל ומתחת לקרקע.
- מספר קומות, גובה ומספר יחידות דיור.
- קווי בניין ותכסית – איפה מותר לבנות בתוך המגרש.
- הוראות מיוחדות – למשל איחוד וחלוקה, שימור, או תנאים למתן היתר.
שלב 4: לבדוק מה עומד להשתנות
תוכנית שבהכנה עלולה לשנות את התמונה. לפי חוק התכנון והבנייה, אחרי פרסום הודעה על הכנת תוכנית (סעיף 77) מוסד התכנון רשאי לקבוע תנאים להוצאת היתרים בתחומה עד שהתוכנית תופקד (סעיף 78). לכן כדאי לבדוק גם תוכניות מופקדות והודעות כאלה – ולא רק תוכניות מאושרות.
בנוסף, לוועדה המקומית יש הנחיות מרחביות – למשל לגבי חזות הבניין, מפלסי הכניסה, השתלבות בסביבה וחיבור תשתיות (סעיף 145ד לחוק). הן חלות על הבקשה להיתר ומשפיעות על התכנון.
שלב 5: לקבל מידע רשמי בכתב
המאגרים המקוונים הם מידע כללי, והנוסח המחייב הוא זה שבמסמכים הרשמיים. לכן לפני החלטה משמעותית כדאי לקבל מידע בכתב:
- מידע לפי סעיף 119א לחוק – הוועדה המקומית חייבת למסור בכתב, לכל מעוניין בקרקע ולפי בקשתו, בתוך 30 ימים, מידע על התוכניות שנוגעות לקרקע – תקפות, מופקדות או כאלה שפורסמה הודעה על הכנתן – על תנאים לפי סעיף 78, וגם על חבות בהיטל השבחה.
- מידע להיתר (תיק מידע) – לפני הגשת בקשה להיתר, הרשות מוסרת את המידע והדרישות לפרויקט עצמו. התוקף שלו שנתיים. מה זה תיק מידע.
טעויות נפוצות בבדיקת זכויות
- להסתמך רק על תוכנית אחת – ולפספס תוכנית אחרת שחלה על המגרש.
- לספור שטחים בלי להבחין בין שטח עיקרי לשטחי שירות.
- להתעלם מקווי הבניין – זכויות על הנייר לא תמיד נכנסות בפועל במגרש.
- לא לבדוק תוכניות בהכנה – ותנאים שעלולים לעכב היתר.
- לא לקחת בחשבון היטל השבחה – עלות שיכולה לשנות את הכדאיות.
בונים בית פרטי? אחרי בדיקת הזכויות מגיעים השלבים עצמם – מידע להיתר, בקשה, היתר ותעודת גמר. כולם מפורטים במדריך היתר בנייה לבית פרטי – שלב אחר שלב.
כשהפרויקט משמעותי, כדאי שאיש מקצוע יעבור על התוכניות ויכין בדיקת היתכנות לפני ההתחייבות. אנחנו בודקים את התוכניות החלות, את התנאים ואת המסלול להיתר – ונותנים תמונה ברורה לפני שמתחילים. ספרו לנו על המגרש.
המידע במאמר מבוסס על חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965 (סעיפים 77, 78, 119א ו-145ד), על תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו-2016 (תקנה 23), על אתר המידע התכנוני של מינהל התכנון, govmap, איתור תוכניות של רשות מקרקעי ישראל ומידע תכנוני של עיריית תל אביב-יפו. אין במאמר ייעוץ משפטי.
