שלמה רבינוביץ
ניהול פרויקטים ורישוי בנייה
שלמה רבינוביץ
ניהול פרויקטים ורישוי בנייה
שלמה רבינוביץ
ניהול פרויקטים ורישוי בנייה
מורשה להיתר ומכון בקרה
שני השינויים הגדולים ברישוי הבנייה בשנים האחרונות – ומה הם אומרים ליזמים, לקבלנים ולמי שבונה בית פרטי. אנחנו מנהלים את ההליך בכל מסלול, בכל הארץ.
מה זה מורשה להיתר?
מאז תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה ותקנות רישוי הבנייה (תיקון 4), שנכנסו לתוקף ב-23 באוקטובר 2022, אפשר לקבל היתר בנייה גם באמצעות מורשה להיתר – אדריכל הרשום בפנקס המורשים להיתר, שבא במקום רשות הרישוי המקומית בבדיקת הבקשה ובמתן ההיתר, ובהמשך גם בתעודת הגמר.
לפי מינהל התכנון, מטרת הרפורמה היא לקצר את זמן הוצאת היתר הבנייה בצורה משמעותית ולהוריד עומס מהוועדות המקומיות.
לאילו פרויקטים המסלול מתאים?
- בניינים שלפחות 80% משטחי הבנייה בהם מיועדים למגורים, וניתן להגיש אותם לבקרה במכון בקרה.
- בניין מגורים של עד 2 קומות ועד 5 יחידות דיור – למשל בית פרטי.
- מבני ציבור מסוגים שנקבעו בחוק (מאז יוני 2023).
בכל המקרים הבקשה צריכה להתאים במלואה לתוכנית החלה, בלי חריגה ממנה. המסלול לא חל, בין היתר, על מבנים ואתרים לשימור ועל בקשות שמחייבות אישור של מוסד תכנון נוסף.
מה משתנה בפועל ליזם?
- בחירה ולא חובה – היזם בוחר אם להגיש דרך מורשה להיתר או בהליך הרגיל מול הוועדה.
- הרשות לא יכולה להחריג את עצמה מהמסלול – מאז 1.11.2024 (תיקון 143 לחוק), רשות מקומית אינה יכולה להחריג את תחומה מהמסלול.
- האחריות עוברת למורשה – הוא בודק את הבקשה ומוציא את ההיתר במקום רשות הרישוי.
- האכיפה נשארת בידי הוועדה המקומית, ונדרשת הסכמה של בעלי הזכויות בקרקע.
איך עובד ההליך במסלול מורשה להיתר – שלב אחר שלב
- בדיקת התאמה למסלול – סוג הבניין, היקף הבנייה, והתאמה מלאה לתוכנית החלה על המגרש.
- מידע להיתר – מהנדס הוועדה מוסר את המידע בתוך 45 ימי עבודה מקליטת הבקשה.
- הכנת הבקשה – תכנון, מדידה, ותיאום עם היועצים והגורמים המאשרים.
- בקרת תכן במכון בקרה – כשהבניין מחויב בבקרה.
- תשלומים – רשות הרישוי המקומית מוסרת את דרישת התשלומים בתוך 45 ימי עבודה.
- מתן ההיתר – המורשה להיתר מוציא את ההיתר ושולח עותק לרשות הרישוי.
- תחילת עבודות – המורשה להיתר נותן את אישור תחילת העבודות, אחרי שהודיע למהנדס הוועדה לפחות 7 ימי עבודה מראש. בתקופה הזו המהנדס רשאי לתת הנחיות לתיאום תחילת העבודות.
- בזמן הבנייה – המורשה להיתר מבקר באתר, לצד מכון הבקרה.
- תעודת גמר – גם את תעודת הגמר נותן המורשה להיתר בסיום הבנייה.
הליך רגיל מול מורשה להיתר
| הליך רגיל | מורשה להיתר | |
|---|---|---|
| מי בודק את הבקשה ומוציא את ההיתר | רשות הרישוי המקומית | אדריכל רשוי הרשום בפנקס המורשים להיתר |
| מידע להיתר | 30 ימי עבודה מקליטת הבקשה | 45 ימי עבודה מקליטת הבקשה |
| אישור תחילת עבודות | מהנדס הוועדה | המורשה להיתר, אחרי הודעה למהנדס הוועדה 7 ימי עבודה מראש |
| תעודת גמר | רשות הרישוי | המורשה להיתר |
| פיקוח ואכיפה | פיקוח: מכון הבקרה (כשנדרש). אכיפה: הוועדה המקומית | פיקוח באתר: המורשה להיתר לצד מכון הבקרה. אכיפה: הוועדה המקומית והיחידה הארצית לאכיפה |
| האם הרשות המקומית יכולה להחריג את תחומה מהמסלול | – | לא, מאז 1.11.2024 |
מה זה מכון בקרה?
מכון בקרה הוא גוף פרטי מורשה שבודק את התכנון והביצוע של הבניין בתחומים ההנדסיים שנקבעו בתקנות התכנון והבנייה (הקמת מכון בקרה ודרכי עבודתו), התשע״ח-2018 – כמו יציבות השלד וביסוס הבניין.
- לפני ההיתר – בקרת תכן לתכניות הבקשה.
- בזמן הבנייה – בקרת ביצוע באתר. בפרויקט ממונה אחראי לתיאום עם מכון הבקרה, וההסכם עם המכון מצורף לבקשה לאישור תחילת עבודות.
- בסיום – אישור ודוח מסכם שנדרשים לתעודת הגמר ולחיבור הקבוע לתשתיות.
מגיש הבקשה מתקשר עם מכון בקרה לבחירתו מבין המכונים המורשים.
מי חייב לעבוד עם מכון בקרה?
החובה נכנסה בהדרגה, לפי סוג הבניין וגובהו:
| מיום | על מי חלה החובה |
|---|---|
| 1.7.2021 | בנייני מגורים של 2 קומות ו-6 יחידות דיור ומעלה, עד גובה 29 מטר |
| 1.7.2024 | מגורים עד 42 מטר; מבני ציבור, מסחר ומשרדים מעל 100 מ״ר עד 29 מטר (למעט קניונים, בתי חולים ומוסדות להשכלה גבוהה) |
| 1.1.2025 | מסחר ומשרדים כולל קניונים עד 42 מטר; מוסדות להשכלה גבוהה; מבני אחסנה עד 29 מטר |
| 1.1.2026 | כל שאר המבנים, ללא הגבלת גובה, למעט הפטורים בתקנות – בבקשות שהוגשו מ-1.1.2026 ואושרו מ-8.2.2026 ואילך |
בניין מגורים עם פחות מ-6 יחידות דיור פטור, ולכן רוב הבתים הפרטיים לא מחויבים במכון בקרה. הרשימה המלאה של הפטורים – במאמר מכון בקרה – בקרת תכן ובקרת ביצוע. אנחנו בודקים את זה כבר בתחילת הליווי.
איך אנחנו עוזרים
- בדיקה איזה מסלול מתאים לפרויקט – ועדה מקומית או מורשה להיתר.
- תיאום בין עורך הבקשה, המורשה להיתר, מכון הבקרה והיועצים.
- ניהול לוחות הזמנים והמסמכים בכל שלב.
- ליווי מאישור תחילת העבודות ועד החיבור לתשתיות ותעודת הגמר.
מאמרים שכדאי לקרוא
שאלות נפוצות
האם חייבים להשתמש במורשה להיתר?
לא. זו בחירה של מבקש ההיתר. אפשר להמשיך בהליך הרגיל מול הוועדה המקומית, ומאז 1 בנובמבר 2024 רשות מקומית כבר אינה יכולה לקבוע שהמסלול לא יחול בתחומה.
מי יכול להיות מורשה להיתר?
רק אדריכל רשוי שנרשם בפנקס המורשים להיתר, ושבעשר השנים האחרונות הותרו לפחות חמש בקשות שהגיש, בשטח כולל של 5,000 מ״ר לפחות (סעיף 13א לחוק המהנדסים והאדריכלים).
האם הוועדה יכולה לבטל היתר שהוציא מורשה להיתר?
רשות הרישוי רשאית להגיש ערר לוועדת הערר בתוך 6 חודשים מיום שקיבלה עותק מההיתר. בנושאים מהותיים – שטחים, מספר יחידות דיור, גובה, קווי בניין ושימוש – היא רשאית לערור עד מתן תעודת הגמר, וערר כזה מתלה את תוקף ההיתר עד להחלטה אחרת של ועדת הערר.
תוך כמה זמן המורשה צריך להוציא את ההיתר?
לפי התקנות, המורשה נותן את ההיתר בתוך שלוש שנים ממועד העברת הבקשה לרשות הרישוי. זה מועד חיצוני ולא משך טיפול צפוי – בפועל ההליך במסלול הזה מהיר יותר, כי הבדיקה לא מחכה בתור של הוועדה.
מי בוחר את מכון הבקרה וכמה זה עולה?
מגיש הבקשה בוחר מכון בשלב בקרת התכן, ובעל ההיתר – בשלב בקרת הביצוע, מבין המכונים המורשים. שכר המכון הוא אגרה קבועה שנקבעה בתקנות, לפי סוג העבודה והשימוש ולפי שטח הבנייה.
האם הוועדה המקומית עדיין מעורבת?
כן. גם במסלול המורשה להיתר, האכיפה נשארת בידי הוועדה המקומית (וגם בידי היחידה הארצית לאכיפה). בהליך הרגיל הוועדה ממשיכה לדון ולהחליט בבקשות כרגיל.
האם אתם עובדים בכל הארץ?
כן. אנחנו מלווים יזמים, קבלנים ובעלי בתים פרטיים מול רשויות, מורשים להיתר ומכוני בקרה בכל הארץ.
המידע בעמוד מבוסס על חוק התכנון והבנייה (תיקונים 134 ו-143, פרק ה׳4), על חוק המהנדסים והאדריכלים (סעיף 13א), על תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו-2016 (כולל תיקון 4 ותקנות 119יג–119לו), על תקנות התכנון והבנייה (הקמת מכון בקרה ודרכי עבודתו), התשע״ח-2018 ועל פרסומי מינהל התכנון והרשויות המקומיות. ההחלטה איזה מסלול מתאים נעשית לפי נתוני כל פרויקט.
רוצים לבדוק איזה מסלול מתאים לפרויקט שלכם?
ספרו לנו על הפרויקט ונבדוק יחד את המסלול, את לוח הזמנים ואת מה שנדרש כדי להתחיל.
