שלמה רבינוביץ
ניהול פרויקטים ורישוי בנייה
״טופס 4״ ו״תעודת גמר״ הם שני מונחים שיזמים, קבלנים ורוכשי דירות שומעים בסוף כל פרויקט – והרבה פעמים מתבלבלים ביניהם. התשובה הקצרה: בהיתרים שניתנו לפי תקנות רישוי הבנייה משנת 2016, תעודת הגמר היא עצמה האישור לחיבור הבניין לתשתיות – מה שמוכר בשטח כ״טופס 4״. הנה ההסבר המלא.
מה זה ״טופס 4״?
לפי סעיף 157א לחוק התכנון והבנייה, חברת החשמל לא תספק חשמל לבניין, ספק המים לא יספק מים, וספק הטלפון לא יתקין טלפון בבניין חדש – בלי אישור של ״הרשות המאשרת״: יושב ראש הוועדה המקומית יחד עם מהנדס הוועדה. השם ״טופס 4״ נשאר מהתקנות הישנות, שבהן זה היה מספר הטופס של האישור. בזמן הבנייה יש רק חיבור זמני לצורך העבודות, שניתן יחד עם אישור תחילת העבודות.
מה זו תעודת גמר?
תעודת גמר מאשרת שהבנייה הושלמה בהתאם להיתר. לפי תקנה 95, בסיום העבודות האחראי לביקורת על הביצוע מגיש בקשה לרשות הרישוי, ומצרף בין היתר:
- מפת עדות ותכניות עדות של הבניין כפי שנבנה.
- אישור שלו שהבנייה בוצעה לפי ההיתר ושמולאו הדרישות לתעודת גמר.
- אישור של מכון הבקרה שבקרת הביצוע תקינה, כולל דוח מסכם – בפרויקט שמחויב במכון בקרה.
- אישור מורשה נגישות, כשנדרש.
בפרויקט שאינו מחויב במכון בקרה מצרפים גם אישורי גורמים מאשרים, תוצאות בדיקות מעבדה, דוח מסכם והצהרה שהבניין ראוי לשימוש, ואישור על התייעצות עם רשות הכבאות כשנדרש. אם הכבאות לא עונה בתוך 30 ימים – חובת ההתייעצות נחשבת כמולאה.
אז מה ההבדל?
- בהיתרים לפי תקנות 2016 – אין שני שלבים: תקנה 98(ב) קובעת שתעודת הגמר מהווה את אישור הרשות המאשרת לפי סעיף 157א, כלומר היא גם האישור לחיבור הקבוע לחשמל, למים ולטלפון.
- בהליך שקדם לתקנות – שעדיין מתואר באתרים רבים – ניתן בדרך כלל קודם טופס 4 לחיבור ולאכלוס, ורק אחריו תעודת גמר. לכן כדאי לבדוק לפי איזה הליך ניתן ההיתר של הפרויקט.
מה החוק דורש לפני האישור
- מים וביוב – בבניין חדש בתחום של תאגיד מים, התאגיד צריך לאשר שהבניין מחובר למערכת המים והביוב.
- מכון בקרה – כשנקבעה חובת בקרת ביצוע, המכון צריך לאשר שתוצאות הבקרה תקינות.
- תשלומים – חיובים שלא שולמו בעת מתן ההיתר צריך לשלם או להבטיח. רשות הרישוי צריכה לשלוח הודעה על התשלומים בתוך 20 ימים מהגשת הבקשה.
כמה זמן זה לוקח?
- 5 ימים – רשות הרישוי נותנת את תעודת הגמר בתוך חמישה ימים מהגשת הבקשה או מהשלמת כל התנאים, לפי המאוחר (תקנה 97).
- 30 ימים – אם התנאים לא התקיימו, הרשות צריכה להודיע על כך ולנמק. אם לא החליטה בתוך 30 ימים – זה נחשב כסירוב.
- ערר – על סירוב לתת את האישור לפי סעיף 157א אפשר לערור לוועדת הערר בתוך 15 ימים, והיא מחליטה בתוך 30 ימים.
בפועל, רוב הזמן הולך על איסוף האישורים והבדיקות לפני ההגשה – ולכן כדאי להתחיל בזה עוד לפני סוף הבנייה.
תעודת גמר עם עבודות פתוחות
לפי תקנה 99, אפשר לקבל תעודת גמר גם אם לא הושלם הכול – בתנאי שהבניין ראוי לשימוש, והפרטים הפתוחים הם מהסוגים שבתקנה, למשל: עבודות שתלויות בגוף תשתיות, עבודות התאמה בתוך מבני מסחר או תעסוקה, נטיעות עד עונת השתילה הקרובה, או עבודות נוספות שקבע המהנדס ושאינן פוגעות ביציבות ובבטיחות. בתעודה נקבע מועד להשלמה, ובעל ההיתר נותן ערבות בנקאית בסכום שקובע המהנדס. אם העבודות לא הושלמו בזמן, הרשות רשאית לחלט את הערבות אחרי הודעה מוקדמת של 14 ימים.
בשורה התחתונה
גם ״טופס 4״ וגם תעודת גמר תלויים באותו דבר: תיק מסודר של אישורים, בדיקות ומסמכים. אנחנו מלווים את השלב הזה מול הרשות, היועצים, מכון הבקרה ותאגיד המים – ראו ליווי לטופס 4 וליווי לתעודת גמר, או ספרו לנו על הפרויקט.
המידע במאמר מבוסס על חוק התכנון והבנייה (סעיף 157א) ועל תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו-2016 (תקנות 95–101). כל רשות מקומית מפרסמת את רשימת האישורים שלה. אין במאמר ייעוץ משפטי.
